Konut siteleri için aidatların belirleneceği genel kurul dönemi yaklaşırken, gayrimenkul hukuku uzmanları vatandaşları olası mağduriyetler konusunda uyardı. Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, aidatların belirlenmesinde enflasyon, maliyet artışları, enerji maliyetleri ve işçilik ücretlerindeki yükseliş gibi unsurların önemli rol oynadığını belirtti.
Kiraz, aidat artışlarının, yöneticilerin veya yönetim kurullarının olağan veya olağanüstü genel kurulda yapacakları bütçe ile kararlaştırılması gerektiğini vurguladı. “Yöneticiler genel kuruldan yetki almadan aidat artışı yapamaz. Aksi takdirde, malikler bu artışlara itiraz edebilirler” dedi. Kat malikleri, eğer belirlenen aidat oranı onlara yüksek geliyorsa, toplam bağımsız bölüm sayısının üçte biri kadar imza toplayarak olağanüstü genel kurul talebinde bulunabilir ve aidatların gözden geçirilmesini isteyebilir.
Kiraz ayrıca, aidatların belirlenmesinde üst bir sınır ya da azami bir artış oranı bulunmadığını ifade ederek, “Dairede kiracı oturuyorsa, bu kişi kira bedelinin üstündeki aidatı ödemekle yükümlü değildir. Kirayı aşan aidat bedelinin ödenmesi mülk sahibine aittir” şeklinde konuştu. Örneğin, 15 bin lira kira ödeyen bir kiracı, 20 bin lira olarak belirlenen aidatın yalnızca 15 bin lirasından sorumlu olacaktır.
Aidatlarla İlgili En Sık Karşılaşılan Sorunlar
Kiraz, aidatlarla ilgili sorunların başında yüksek zamlar ve yöneticilerin, genel kurul yapılmadan aidat artışı gerçekleştirmesinin geldiğini belirtti. Aidat zamlarının her zaman olağan veya olağanüstü bir genel kurulda alınması gerektiğini vurgulayan Kiraz, “Lüks harcamaların aidatlara yansıtılması” konusunun da başka bir sorun olduğunu ifade etti. Yargıtay kararlarına göre, lüks harcamaları isteyen kat malikleri ödemekle yükümlü. Örneğin, çocuk kaydırağı gibi lüks harcamalar, bunu istemeyen kat malikleri üzerindeki yükümlülük değildir.
Kiracıların Ödemeyeceği Gider Kalemleri
Kiraz, kiracıların sadece kullanım kaynaklı giderler için ödeme yapmakla yükümlü olduğunu belirterek, SGK primi ve ortak ısınma giderleri gibi kalemlerin kiracılar tarafından ödenmesi gerektiğini dile getirdi. Ancak işçi özlük hakları veya asansör değişimi gibi demirbaş nitelikli giderlerin mal sahibi tarafından karşılanması gerektiğini ifade etti.
Yönetim Planı ve Kira Sözleşmeleri Üzerine Sorunlar
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel, aidat belirlenmesi sırasında yapılan hatalı uygulamalara da dikkat çekti. Kapıcı, yönetici, güvenlik ve benzeri giderlerin enflasyon oranında bir artış ile zorunlu olduğu gibi bir algının yanlış olduğunu vurguladı. Yüksel, geçen yıl yapılan işletme projesinin yeterli olması durumunda artışa gerek olmadığını belirtti. Örneğin, çalışan sayısının azalması ve gereksiz harcamaların olmaması durumunda bütçe düşebilir.
Yüksel ayrıca, kira sözleşmelerine “tüm giderler kiracı tarafından ödenir” ifadesinin yazılmasının geçersiz olduğunu ve malik ile kiracının sorumluluklarının açıkça belirtilmesi gerektiğini aktardı. Aksi durumda, mahkeme kararıyla bu uygulamalar iptal edilebilecek.
İtiraz Hakkı ve Toplantı Katılımı
Kiraz, kat malikleri kurulunun aidat belirleme kararına karşı itiraz et
